Права, обязанности, ответственность и полномочия ТСЖ перед собственниками многоквартирного дома

Все многоквартирные дома согласно действующему законодательству РФ должны находиться под управлением таких организаций, как УК или ТСЖ. Товарищество собственников жилья – это созданная жильцами дома на основании общего решения, которое было принято на собрании собственников квартир, выполняющая управленческие и контролирующие функции.

После организации товарищества необходимо выбрать председателя ТСЖ, ведь именно через него будут проходить все платежи и зачисления средств, поступивших от жильцов. Он управляет многоквартирным домом на основании принятого Устава. Действия как самого товарищества, так и главы, строго регламентированы ст. 149 .

Законодательная база

Правовые основы деятельности ТСЖ прописаны в ЖК РФ, разделе 6. На его основании:

  1. Организация собственников уполномочена подписывать контракты с компаниями, оказывающими эксплуатационные, обслуживающие и коммунальные услуги по содержанию недвижимости.
  2. Вправе по своему усмотрению осуществлять деятельность для жильцов в отношении соблюдения чистоты и порядка в доме (вывозить мусор без привлечения сторонней фирмы или нанимать персонал для уборки подъездов).
  3. Ведет бухучет, калькулируя затраченные средства на содержание жилья, его текущий ремонт, планирует и прогнозирует затраты на капремонт, выделение средств подрядчикам, создание резервного фонда.
  4. Структура уполномочена брать в банке или у других лиц кредиты на законодательной основе, если это продиктовано необходимостью улучшить состояние дома (ремонт крыши, оплата труда за выполненные работы по благоустройству и т. д.).
  5. Имеет право производить расчетные операции за пользование жилыми площадями (сдавать помещения в аренду, обменивать недвижимость).
  6. Начисляет квартплату, опираясь на расходы, понесенные на содержание здания в должном виде.
  7. Принимает правовые меры воздействия к жильцам, которые имеют задолженность по расчетам за коммунальные платежи или нарушают общественный режим.

Кроме того, товарищество регламентирует свою деятельность Уставом, принятым при его формировании.

В этом документе подробно отображаются принципы функционирования организации, его правовые обязанности, полномочия, утверждается состав правления и председатель. Права, закрепленные Уставом, не должны идти вразрез с Жилищным кодексом РФ.

Фото 2

Контролирует деятельность собственников специальная комиссия, которая раз в 3-4 года проводит ревизию работы организации, ее законность и правомерность.

Какими законами регламентируется?

Рассмотрим правовое регулирование товариществ собственников жилья. Конечно, деятельность руководства не придумана самими членами товарищества, правление давно установлено законом и является неотъемлемой частью управляющей организации.

Именно поэтому, когда речь заходит о руководстве, следует помнить о том, что существует множество нормативных актов, которые закрепляют их деятельность на законодательном уровне.

Конечно же, первостепенным нормативным актом, который регулирует вопросы деятельности правления и ТСЖ в целом является жилищный кодекс.

Именно этот нормативный акт способен, так или иначе, способен регулировать вопросы взаимоотношения руководства с жильцами, с работниками в данной организации.

Кроме того, он регламентирует все закрепленные пара и обязанности собственников входящих в правления, а таких обязанностей у них достаточно.

Также многие аспекты, которые имеют значения для деятельности правления содержатся и в таком локальном нормативном акте, как устав товарищества законных собственников жилья.

Данный акт регулирует вопросы, которые связаны с деятельностью данной организации, избрания на должности руководства граждан и другие немаловажные аспекты, в том числе, вопрос вознаграждении за свою деятельность.

Если вы хотите почерпнуть как можно больше информации о том, что представляет собой правление и как оно формируется – настоятельно рекомендуем обратиться вам к данным нормативным актам.

Понятие ТСЖ, его функции

ТСЖ – некоммерческая структура, сообщество владельцев жилой площади в многоквартирном доме, созданное для совместного управления и использования совокупности недвижимого имущества этого дома.

ВАЖНО! Решение о создании ТСЖ принимается общим собранием членов при наличии более 50% голосов владельцев.

Товарищество организовывается с целью выполнения определенных функций для жильцов конкретного здания. К ним относятся:

  1. Контрольная. Заключается в подписании договоров на оказание услуг для жильцов от сторонних организаций (коммунальных, бытовых, эксплуатационных) и контроле своевременности выполнения договорных условий.
  2. Организационная. Касается решения вопросов, связанных с поддержанием санитарно-гигиенических норм в подъездах и дворовой территории (своевременность вывоза мусора, расчистка дворов от снега и грязи, содержание в чистоте детских площадок и пешеходных дорожек).
  3. Аналитическая. Соблюдение сроков и графиков мероприятий по ремонту и благоустройству, утвержденных в годовом плане.

Кроме того, существует ряд дополнительных мероприятий, которые выполняет ТСЖ. Так, оно в лице правления и управляющего несет обязательства:

  • организовывать общие собрания жителей для принятия решений на возникающие актуальные проблемы;
  • следить за состоянием общедомового имущества, контролировать ремонтные работы в период их совершения;
  • предоставлять жильцам сведения по произведенным расходам в порядке специализированного отчета;
  • информировать всех заинтересованных о предстоящих работах;
  • собирать деньги на нужды многоквартирного дома и другие организационные моменты.

По организационно-правовой форме ТСЖ является юридическим лицом и подотчетно налоговым органам. Организация имеет свой собственный бюджет, правомерно нанимать сотрудников для выполнения работ как на постоянной основе, так и заключать с ними разовые договоры на оказание конкретных услуг.

Руководитель ТСЖ, его роль, основания для назначения

Обязанности и права председателя регламентируются Уставом товарищества. По сути, он является начальником структуры и осуществляет руководство ею, поэтому должен обладать аналитическим складом ума, быстротой реакции и иметь лидерские качества.

Требования, предъявляемые к кандидату на должность председателя, содержат следующие условия:

  1. Лицо обязано быть владельцем квартиры данного дома и проживать в ней постоянно. Нецелесообразно избирать арендодателя жилья, так как он не владеет информацией о потребностях жильцов и о техническом состоянии дома.
  2. Наличие высшего образования.
  3. Опыт работы на руководящих постах приветствуется. Такой кандидат с легкостью сможет убедить аудиторию, разрешить спорные моменты, уладить конфликты, найти общий язык с подрядчиками.

Статья 147 ЖК РФ регулирует срок назначения руководителя, его функциональные действия, ответственность и права, которые формируются на совместном совете жильцов и утверждаются в Уставе ТСЖ.

Также составляется должностная инструкция, которая обосновывает управление структурой руководителем.

ВАЖНО! Пост председателя может получить исключительно член ТСЖ, который является собственником жилья данного дома.

Фото 3

Закон предусматривает отказ кандидату от поста на основании того, что у него нет жилплощади в собственности в МКД, где создано ТСЖ. Регламентируется этот вопрос статьей 161 Жилищного кодекса РФ.

Запроса о специализированном образовании для выдвижения на должность к кандидату не предъявляется. Тем не менее, человек, который обладает знаниями и сведениями в области гражданского и жилищного права, выполнит работу лучше и качественнее, чем без них.

Избирается начальник с помощью голосования и осуществляет руководство как должностное лицо. Его деятельность регулируется законом, Уставом ТСЖ и должностной инструкцией.

Главная функция председателя – охрана потребностей владельцев жилья и представление их интересов перед субъектами в учреждениях административного и судебного типа.

Алгоритм действий при выдвижении на должность председателя включает в себя следующие этапы:

  • вступление лица в членство собственников;
  • подача заявления на пост руководителя организации;
  • открытое голосование на собрании товарищества;
  • принятие решения большинством голосов жильцов о назначении председателя;
  • подписание протокола собрания о назначении или неутверждении кандидата.

Не может баллотироваться на пост кандидат, который:

  1. Уже заключил двустороннее соглашение с правлением дома об оказании услуг по его благоустройству, функционированию и содержанию.
  2. Является работником одной из структур, с которой у товарищества уже есть договорные условия.
  3. Состоит в ревизионной комиссии ТСЖ.

Период полномочий должностного лица регламентируется Жилищным кодексом и составляет не более 2-х лет. При этом минимальное количество времени нахождения на должности не оговорено. Регулируются отношения между руководителем и остальными членами ТСЖ трудовым законодательством с оформлением всех необходимых документов. По истечении последнего срока службы кандидат вправе снова подать заявку на голосование о продлении периода его работы или предоставить собранию новых кандидатов на пост.

Оформление на должность

За свою работу лицо, выбранное на должность главы правления, вправе получать определенное вознаграждение. Сумма ежемесячных отчислений формируется из членских взносов собственников в составе ТСЖ. Она определяется на общем собрании путем обсуждения и голосования с последующим внесением в Устав.

Нет единой ставки зарплаты председателя, поскольку сфера его деятельности и объем ответственности зависит состава ТСЖ и региональных особенностей.

Чтобы принять на работу ответственное за управление домом лицо, проводят общее собрание, на котором обеспечивают присутствие более половины владельцев квартир. Для избрания необходимо иметь голоса половины присутствующих на собрании граждан.

Правовая деятельность председателя ТСЖ

Круг обязанностей руководителя ТСЖ определяется интересами жильцов многоквартирного дома. Его функции направлены на создание комфортного и достойного проживания людей в МКД.

Первостепенным требованием к должностному лицу является его компетенция в законодательстве Российской Федерации, нормативно-правовых актах и документах, которые регулируют нормы ведения хозяйственной деятельности в рамках ТСЖ. Председателю придется идти на контакт со многими структурными объединениями по различным вопросам, поэтому он должен быть юридически грамотным.

Руководитель правления контролирует исполнение договорных обязательств подрядчиками на оказание ремонтных работ и обслуживающих организаций за выполненные ими работы. Он проверяет исправность оборудования, следит за его своевременным ремонтом, проведением профилактических работ. Иногда в обязанности должностного лица входит перерасчет коммунальных платежей и выявление незаконного перепланирования или нецелевого использования квартир.

Сохранность и бережная эксплуатация домового имущества также является ответственностью председателя. Он обязан рассматривать жалобы жильцов, принимать меры для ликвидации недовольств, решать возникающие вопросы в отношении конфликтных ситуаций.

Фото 4

Результаты своей работы управленец представляет жильцам в виде отчета на плановых собраниях товарищества.

Чтобы исполнять свои обязанности, руководитель наделяется определенными правами. Например, он может без оформления доверенности представлять интересы собственников на судебных разбирательствах. Кроме того, за ним закреплены полномочия:

  1. Заключать контракты с обслуживающими предприятиями.
  2. Контролировать использование жильцами помещений в определенных для них целях.
  3. Следить за рациональным использованием и расходованием средств.
  4. Во время поломки или аварии находиться на жилплощади владельца до устранения опасности.
  5. Подбирать персонал (бухгалтера, дворника, уборщицу) для обслуживания МКД.
  6. Распределять функции между членами правления.
  7. Добровольно отказываться от должности.
  8. Требовать оплату труда за исполнение своей работы.

ВАЖНО! Размер оплаты труда председателя ТСЖ отображается в Уставе.

Полномочия

Если говорить о полномочиях председателя ТСЖ, то они определены главным документом товарищества, и им является Устав. Он утверждается на общем собрании жильцов и должен быть одобрен большинством. Председатель правления ТСЖ действует на основании этого документа и статьи 149 ЖК.

Если проводить сравнение должностных полномочий главы товарищества и любого другого управляющего компанией, то управляющий в ТСЖ имеет существенно больше ограничений в сравнении со стандартными главами организаций, причем члены товарищества могут наделять или убирать часть из них.

Согласно этим двум документам, в полномочия правления входит:

  • первоочередная подпись финансовых документов;
  • самостоятельное заключение сделок, которые могут быть на законных основаниях совершены без согласия других членов правления;
  • вести бухгалтерскую отчетность;
  • подписывать обязательные для выполнения указы;
  • определять время проведения собраний членов товарищества и правления;
  • выполнять поручения товарищества без доверенности;
  • принимать на работу новых сотрудников, увольнять, начислять пени и штрафы;
  • распоряжаться жилым и нежилым фондом;
  • согласовывать планы перепланировки квартир с жильцами;
  • страховать собственность товарищества.

Кроме того, его право — сказать решающее слово при голосовании вничью, повлияв на итоговый вариант решения. Помимо перечисленных, может быть ряд дополнительных полномочий, которыми наделят другие члены правления.

Любые вверенные главе товарищества полномочия ТСЖ закрепляются в Уставе. Все действия управляющего должны строго соответствовать нормативным актам РФ. В законное право председателя ТСЖ также входит требование оплаты труда.

Касательно широты полномочий, у жильцов часто возникает вопрос о том, имеет ли он право входить в квартиру во время их отсутствия? Такое действие может быть совершено лишь в том случае, если возникла серьезная аварийная, экстренная ситуация, которая угрожает целостности имущества остальных членов товарищества и самому дому. В его компетенции войти в квартиру без жильцов, но при помощи соответствующих служб коммунального хозяйства, чтобы устранить все неполадки.

Обязанности и права ТСЖ

Перечень задач, а также права членов ТСЖ представлены в таблице.

ПраваОбязанности
Заключение на основании законодательства договоров на обслуживание МКДВыполнение законодательных норм и деятельность на основании Устава
Калькулирование расходов и доходов на эксплуатацию и поддержания порядка в доме, составляя сметуЗаключение договоров с владельцами помещений на их ремонт, даже если жильцы не являются членами ТСЖ
На основании составленной сметы определение величины платежей, устанавливаемых на каждого жильцаИсполнение договорных обязательств
По просьбе собственников жилья выполнение для них работ и предоставление услугОбеспечение санитарно-гигиенических норм имущества собственников
Кредитование в банках на нужды товариществаКонтролирование выполнения всеми жильцами содержания в надлежащем порядке общего имущества МКД
Произведение расчетов с подрядчиками за предоставленные услугиПредставление интересов товарищества в различных ведомственных инстанциях
Продажа, обмен и предоставление во временное пользование общехозяйственного имуществаПринятие мер в отношении третьих лиц, которые препятствуют надлежащему функционированию ТСЖ

Предоставление отчетности

Обязанностью председателя ТСЖ согласно законодательству, является предоставление отчетов по результатам своей деятельности.

Жильцы дома уплачивают регулярные платежи, поступающие на открытый счет организации либо находятся в правлении.

Выполненные работы фиксируются в отчетах, к которым прикладываются платежные документы. Все квитанции хранятся надлежащим образом у председателя.

Отчет председателя предоставляется в федеральную налоговую службу и владельцам помещений дома, которые имеют право на запрос финансовой отчетности.

Руководитель должен отчитаться по всем выполненным мероприятиям, разъяснить возникающие спорные вопросы.

Особенное внимание уделяется отчетности в случае недостатка денежных средств на выполнение ремонтных работ или содержания общего имущества дома. Это свидетельствует о необходимости повышения взносов жильцов.

Ежегодный отчет председателя ТСЖ должен включать в себя следующие сведения:

Состав участников товарищества, кто входит в правлениевыполненные мероприятия с их описанием
Перечень ремонтных работ по устранению последствий аварийных ситуацийдеятельность организации
Список расходов за годитоги проведенных проверок, заключенные договоры

Ответственность за неисполнение обязательств

Законодательно ответственность компании ТСЖ за неисполнение обязательств не закреплена ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексах. Однако это не значит, что за правонарушения оно окажется безнаказанным. Вследствие того, что организация является юридической формой собственности, то на равных условиях перед жильцами, сторонними предприятиями и государством она несет общегражданскую, административную, материальную и уголовную ответственность.

Общегражданская ответственность может наступить вследствие мошенничества, халатности, ненадлежащего или неправильного исполнения своих обязанностей, несанкционированных затрат или необоснованного присвоения имущества, служебного подлога, заведомого обмана, нарушений в выполнении положений Устава, превышения полномочий, непредоставлении требуемой информации компетентным органам.

Все члены ТСЖ без исключения подписывают акт о материальной ответственности, который обеспечивает бережное отношение к общедомовому имуществу.

Отдельные специфические моменты, касаемые ответственности председателя или членов правления, могут быть регламентированы Уставом товарищества. К примеру, при вскрытии факта мошенничества руководителем он обязан заплатить штраф в фонд товарищества.

Фото 5

Увольнение

Председатель ТСЖ и сама организация заключают между собой трудовые правоотношения.

Труд таких сотрудников регулируется при помощи главы 43-й Трудового кодекса Российской Федерации.

Внимание

Исходя из положений 280-й статьи ТК РФ, у председателя ТСЖ есть право на досрочное расторжение трудового соглашения, с направлением предварительного уведомления. Форма должна быть письменной. Срок – не менее чем за 30 дней.

Другими словами, если председатель ТСЖ заключал трудовой договор, он может уволиться по собственной инициативе, предупредив ТСЖ за один месяц.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: